二、冷库市场分析
1、冷库类型与功能
（1）按库体结构类别分类
①土建式冷库：主体和地下荷重结构都用钢筋混凝土，其围护结构墙体用砖砌。
②装配式冷库：主体结构（轻钢），围护结构（预制的复合隔热板组装）；隔热材料：聚氨酯泡沫、聚苯乙烯泡沫塑料等。
③土建装配混合库：多层钢砼与单层钢混合结构。
④天然洞体冷库：西北地区，以天然洞体作库房，以岩石、黄土等作天然隔热材料。
（2）按功能定位分类
按功能定位分类可大致分为以下7种，据公共数据显示2020年我国不同类型冷库占比如下图所示：
图表 4：2020年我国不同类型冷库占比
①储藏型冷库
储藏型冷库是目前市场上保有量大的一种冷库类型，主要用于水产品、肉类等冻品储存。这种类型的冷库是以商品储存功能为主，商品品类较少，存储周期少则半年，多则长达一年。在温区设计上比较单一，冻品存放形式以堆货为主,对存储量有一定的要求，对发货区面积、温度要求较低。
②市场型冷库
市场型冷库主要以农产品批发市场配套建设的冷库为主。这种类型的冷库除了需要具备一定存储空间外，还要考虑租赁给市场内商品使用。在设计上更多地考虑冷库拆分的灵活性，便于计算租赁费用。
③中央及区域配送型冷库
CDC（中央配送中心）、RDC（区域配送中心）等配送中心的冷库，服务半径较大，在冷库库型规划时考虑储藏功能的权重大于配送功能。由于具备了配送功能，这种类型的冷库对发货区域面积和温度有一定要求。近几年，自动化立体冷库在区域配送型冷库中应用的也越来越多。
④城市配送型冷库
城市配送型冷库选址优先考虑距离市中心或客户近,交通方便的位置。目前，城市配送发达的城市如北京、上海，城市中心区域不断外延，选址越发困难。城市配送型冷库具备一定的面积和温度要求，这也是为什么仓储型冷库很难改做城市配送业务的重要原因之一。
⑤电商宅配型冷库
做B2C(企业对消费者)业务的冷库称为电商宅配型冷库，这种冷库属于城市配送型冷库中的一种形式，但在功能规划上有其自身特点。
⑥中央厨房型冷库
中央厨房型冷库内部不但有冷链，也有热链。通常为加工、制作、配送一体化设计，功能分区更为复杂。
⑦产地型冷库
目前，国内产地型冷库多为储藏型。随着生鲜农产品保鲜技术的发展应用，特别是蔬菜、水果类农产品，采摘后的保鲜处理越来越受到重视，对蔬菜、水果类的采摘后预冷处理就是很重要的一个环节，近几年新建的产地型冷库越来越多地配备了预冷间或预冷设备。
2、中国冷库市场发展现状
（1）冷库容量持续增长
随着我国进口肉类和水产品存储需求量不断增长，消费升级推动冷藏和冷冻食品需求的背景下，我国有望加大冷链冷库的建设和升级，带来我国冷库增量上行和存量优化，进而促进整个冷链产业的发展。根据全球冷链联盟（GCCA）数据，2015-2020年，我国冷库总容量保持在10%以上增速平稳增长，截至2020年底，全国冷库总量达到7080万吨，新增冷库容量为1027万吨，同比增长15.79%。2018年以来，中国冷藏仓库总容量迅速增长，由于我国冷库市场处于新旧动能转换的过度阶段，很多旧冷库面临淘汰整顿和拆迁，从增速上来看，我国冷库容量增速有所放缓。
另据冷链委年度报告，2020年我国冷库求租区扩增，全国冷库需求总量超过312.58万立方米，主要冷库资源需求集中于山东、广东、上海等地。许多一线城市如北京、天津、上海等冷库时常处于满租甚至爆仓状态，冷库资源较紧张，而一些二线城市如合肥、长沙、太原等有时却出现供大于求的现象，这表明我国冷库发展仍不均衡。
（2）市场需求潜力大，冷库多元化发展
目前全国冷库储藏的商品品类还是以果蔬、肉制品和水产品为主，合计占比达60%，速冻食品、乳制品及其他产品合计约计4%。主要产品的冷库占比情况符合目前我国消费市场需求，随着移动互联网的飞速发展，以及消费都对产地“先一公里”品质的更严把控，不同类型的冷库占比将发生新的改变。
图表 6：2020年各类产品使用冷库占比（%）
（3）人均冷库水平有待改善
中国作为一大人口国，冷库的拥有率水平低于大部分国家，人均冷库容积在0.1~0.3立方米。荷兰自2014年以来成为城市居民人均冷库占有量高的国家，近年来基本稳定在1.14立方米/人。
图表 7：世界部分国家人均冷库容积
从国内地区来看，上海、天津两座沿海经济发达城市的人均冷库容量高，分别为1282吨/万人、1091吨/万人。是宁夏681吨/万人，这也颠覆了过去普遍认为宁夏地区冷链水平落后、冷库欠发达的印象，这主要是因为宁夏地区人口只有630多万。北京以725吨/万人排名第四，山东、福建、海南、辽宁等地处于较高水平，吉林、内蒙古、四川、河北、贵州、江西等地人均冷库容量不高，还有很大提升空间。人均冷库容量一定程度上反映了某地区冷链物流体水平的高低。
图表 8：2020全国各省市冷库容量排名
（4）冷库行业集中度低，市场整合空间大
目前，我国冷库行业尚未出现市场占有率、冷库网点遍布全国的企业，2020年全国10的冷链仓储运营商仅占整个冷库市场15.5%的份额，前30名冷链仓储运营商只占21.3%的市场份额，整个冷链仓储市场的集中度还很低，无法形成规模效应进行优化调度，拖累了行业整体的盈利水平，这跟冷链运输市场的格局比较相似。
主要原因是中国冷链产业还处于起步阶段，和其他冷链发达国家一样，正在经历从分散到集约的市场发展过程，很多国际冷链仓储企业也刚刚在国内冷链市场发力。今后几年随着需求的增长，冷链仓储市场还将迎来爆发性的增长态势，企业之间的竞争也将地更加白热化，市场也会逐步得到规范和整合，目前很多证件资质不全的中小冷库企业将不再具备竞争优势，面临被淘汰或者整合并购的趋势。未来具备全国性网点的冷库企业，其在价格、运营、调度等多方面的优势才能体现得淋漓尽致，很长时间，国内外大型冷库企业之间比拼的就是快速的冷库网点扩张能力、整合收购能力和运营管理能力。
3、中国冷库市场发展趋势
（1）从单一冷库模式到组合冷库模式
从市场对冷库的需求趋势来看，我国现有的冷库容量还十分不足。我国的各类冷藏库，不论规模大小或功能如何，以往均按土建工程的模式建造，到目前这种模式仍占主导地位，这种建筑结构不合理，不适用现代冷链运作模式，必须进行冷库资源的整合改建与新冷库的建设。